■投資状況
●買付日：2013年10月、同年12月（追加購入）
●保有数量：10口
●取得単価：111,227円（※2014年11月末を基準に5分割後調整済）
■概要
阪急阪神ホールディングスグループをスポンサーとする総合型REIT。
商業施設主体で、関西圏比率は約82％、そのうち阪急阪神沿線物件が約49％を占めるのが特徴です。
■主要指標（2025/8/29時点）
●投資口価格：171,300円
●1口分配金（予想）：3,300円（2025/11期）、3,200円（2026/5期）
※直近実績：3,319円（2025/5期）
●分配金利回り：3.79％
●格付：R&I「A+」（安定的）、JCR「AA-」（安定的）
■運用状況報告会（2025/8/28）参加メモ
※報告は、岡崎社長が行った後、質疑応答。
最後にIRご担当が残って個別で質問受付がありました。
1. TOB不成立の件
最初に触れられたのは、3DインベストメントによるTOBが不成立だった件。
市場価格がTOB価格を上回り、応募数が集まらなかったことも背景と思われます。
以前の記事↓
2. 分配金方針
※運用状況報告会の資料はホームページにアップされていませんが、
内容は決算説明会資料をベースに作られていますので、
以降、決算説明会資料を引用させていただきます。
●2027年頃までに巡航ベースで3,300円を目標としています（売却益除き）。
●他REITでは売却益を積極的に原資に組み込むケースもありますが、
HHRは安定的な賃料収入での成長を重視。個人的にも好感を持ちました。
3. 資産入替と新規取得
汐留イーストサイドビルを売却し、イオンモール猪名川と
フレンドマート茨木平田店（敷地）を取得。
「含み損の解消＋関西圏の商業施設へのシフト」という戦略が明確で、
ポートフォリオ質向上が進んでいます。
※イオンモールの契約について、昨年イオンリート報告会に参加した際は
「賃料20年固定」と聞きましたが、HHRでは契約中でもインフレや
税負担に応じ賃料更新を交渉していく方針とのこと。
これは柔軟性があり強みだと感じました。
4. スポンサーとの連携
阪急阪神不動産が投資口を最大81,185口追加取得予定（保有比率最大14.9％まで）と発表。
スポンサーの関与強化は投資家に安心感を与える動きです。
5. 物件トピックス
北野阪急ビル：商業施設「D.D.HOUSE」の飲食フロアをリニューアルし、
人気店「えびそば一幻」（クリエイトレストランツ運営）などが出店。
変動賃料も導入されており、テナントの業績が好調ならREITの収益も上振れします。
HEPファイブ：契約更改で賃料を上げる動きが進展。
観覧車のインバウンド需要も強く、収益改善が継続しています。
※ご参考 えびそば一幻の記事↓
6. 財務戦略
「インフレ環境で固定比率を下げている理由」を質問したところ、
賃料更新時にあわせて変動金利を活用し、借入コスト上昇を抑制しているとの回答。
納得感がありました。
※上記内容は、私が質問会でIRご担当に直接聞いた内容も含みます。
■まとめ
今回の報告会では、
●巡航ベースでの分配金3,300円水準について、2027年頃までに到達を目指す方針
●関西圏商業施設への資産シフト
●スポンサーの投資口追加取得
といった前向きな施策が確認できました。
※今回（2025/5期）の3,319円という実績は売却益の寄与も含まれていますが、
運用会社はあくまで安定的な賃料収入を基盤とする「巡航ベース3,300円」を掲げています。
投資口価格は年初から約40％上昇しており、割高感は否めません。
ただ、関西地盤のリートとしてスポンサーとのシナジーも強く、
長期保有の価値を改めて確認できました。
「地元応援」の意味も込めて、引き続きホールドしていきたいと思います。
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