[3309]積水ハウス・リート投資法人

積水ハウスをスポンサーとする総合型REIT。
2023年に投資方針を変更し、住宅を中心とした総合型REITへ移行。
2024年に海外不動産投資を開始。

買付日： 2024/10
数量： 13口
取得単価： 74,092.30

昨年(2024)10月に、保有していたスターツプロシード投資法人を
売却して、その資金で積水ハウス・リートを購入しました。
分配金が同じくらいで、同じく住宅中心。
格付けも良かったので乗換えました。

■積水ハウス・リート投資法人（東証、3309）の主な指標（2025/1/29現在）
　● 投資口価格：79,800円
　● 1口分配金（予想）： 2,320円(2025/4期)、2,200円(2025/10期)
　　　　　　　　　　　　※1,817円(2024/10期実績)
　● 分配金利回り（予想）： 5.66%

格付投資情報センター (R&I)から「AA-」(安定的)、
日本格付研究所(JCR)から「AA」(安定的)という格付を取得しています。

■ポートフォリオ
　取得物件：136物件
　取得価格合計：5,611億円
　稼働率：96.3％

　住居（国内） 57.7%
　オフィスビル 26.0%
　住居（米国） 16.3%

■分配金推移

期	期末日	実績分配金（円）	予想分配金（円）
13	2021/4/30	1,675	1,641
14	2021/10/31	1,803	1,780
15	2022/4/30	1,698	1,698
16	2022/10/31	1,714	1,688
17	2023/4/30	1,781	1,714
18	2023/10/31	1,976	1,895
19	2024/4/30	2,095	2,038
20	2024/10/31	1,817	1,772
21	2025/4/30		2,320
22	2025/10/31		2,200

　現在の予想利回りは、5.66%と高いですが、
　他の銘柄と比べて、分配金に対して不動産賃貸事業収益の割合が低いです。

　　2024年10月期実績約72.0%
　　2025年4月期予想　約58.2%
　　2025年10月期予想約56.0%

　その代わりではないですが、御殿山ＳＨビルの譲渡益を10回に分けて、
　2028/4期まで、毎期490円くらい分配金に加算されます。

　本REATの分配金は、1800円を上回る水準の維持を目標と公表しています。
　2025/4期、2025/10期の予想分配金は2000円を超えており、
　その後は、分配金が下がることもあり得ることを、
　頭の片隅に入れておいた方が良いかもしれません。

■JREAT銘柄入替について

　昨年(2024)は、JREAT間の入替を3銘柄実施しました。
　運用形態が同類で分配金が同水準、
　格付けが良い銘柄に乗換えました。
　状況は以下の通りです。

購入銘柄	売却銘柄	入替月	購入銘柄の損益率	売却銘柄を持っていた場合の損益率
三菱地所物流リート投資法人	SOSiLA物流リート投資法人	2024/9	-4.60%	-0.58%
福岡リート投資法人	投資法人みらい	2024/9	4.09%	-3.60%
積水ハウス・リート投資法人	スターツプロシード投資法人	2024/10	7.70%	0.47%