■投資のきっかけ
2025年1月に、保有していたトーセイ・リート(特定口座分)を売却し、
平和不動産リート投資法人へ入替を行いました。
入替の理由は以下の通りです：
・同じ複合型J-REITで運用形態が近い
・格付けが「AA-（安定的）」と高評価
・当時の分配金水準が同程度
安定した分配金と高い稼働率に魅力を感じ、長期保有を前提に投資を決断しました。
■基本情報（2025/8/22時点）
・投資口価格：151,200円
・1口分配金（予想）：3,950円（2025/11期）、3,990円（2026/5期）
※実績：3,850円（2025/5期）
・分配金利回り（予想）：5.25%
・格付：日本格付研究所（JCR）より「AA-（安定的）」
高格付けかつ利回り5%超えという、バランスの良い指標となっています。
■ポートフォリオの特徴
・取得物件：131件（総額2,514億円）
・稼働率：97.32%（ほぼ満室水準）
用途内訳
・オフィスビル：50.19%
・レジデンス：49.81%
地域内訳
・都心5区：30.72%
・都心23区：30.13%
・首都圏：10.70%
・その他地域：28.44%
オフィスと住居のバランスが良く、エリア分散も効いている点が安心材料です。
■分配金の推移
| 期 | 期末日 | 実績分配金（円） | 予想分配金（円） |
| 40 | 2021/11/30 | 2,890 | 2,850 |
| 41 | 2022/5/31 | 3,050 | 3,050 |
| 42 | 2022/11/30 | 3,130 | 3,115 |
| 43 | 2023/5/31 | 3,160 | 3,160 |
| 44 | 2023/11/30 | 3,300 | 3,180 |
| 45 | 2024/5/31 | 3,380 | 3,340 |
| 46 | 2024/11/30 | 3,640 | 3,440 |
| 47 | 2025/5/31 | 3,850 | 3,850 |
| 48 | 2025/11/30 | 3,950 | |
| 49 | 2026/5/31 | 3,990 |
分配金は毎期安定しており、近年はきれいに右肩上がりを続けています。
インカム重視の投資先として魅力的です。
■トーセイ・リートとの入替検証
| 購入銘柄 | 売却銘柄 | 入替月 | 購入銘柄の損益率 | 売却銘柄を持っていた場合 |
| 平和不動産リート投資法人 | トーセイ・リート投資法人 | 2025/1 | 17.59% | 12.75% |
入替時と比べると、平和不動産リートの投資口価格は約5%高く推移しています。
トーセイ・リートも悪くなかったのですが、分配金の安定性や格付けを考慮すると、
現時点では入替は成功だったと感じています。
■今後の見通しとリスク
当面は安定した分配金が期待できるため、継続保有予定です。
ただし以下の点には注意が必要と考えています。
・金利上昇による不動産市況への影響
・オフィス需要の変化（テレワーク定着など）
■まとめ
平和不動産リートは、
・高格付け
・5%以上の分配金利回り
・安定した分配金推移
と、長期投資に向く条件が揃っています。
今後も状況を注視しつつ、インカムゲイン狙いで保有を続けていきたいと思います。
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